《珠海市物业承接查验管理办法》政策解读

一、制定背景

近年来，物业服务项目交接引起的纠纷出现增长趋势。部分原因是在前期物业管理阶段物业服务项目内共有部分、共用设施设备的承接查验未能依法严格落实，给后期使用和管理埋下隐患，导致业主、建设单位、物业服务企业之间相互推诿，最终形成双方或者多方之间无法调解的矛盾。为规范我市物业承接查验活动，减少物业服务项目交接引起的纠纷，结合我市实际，2019年3月20日，珠海市住房和城乡建设局印发了《珠海市物业承接查验管理办法》（珠建房规〔2019〕3号），有效期至2024年4月30日。因文件有效期届满拟继续实施，珠海市住房和城乡建设局结合实际，对《珠海市物业承接查验管理办法》（以下简称《办法》）的个别文字表述、管理部门名称调整等不涉及实体的内容进行了简易修改。

二、《办法》的主要内容

《办法》分为总则、新建物业的承接查验、非新建物业的承接查验、其他、附则五个章节，共三十五个条款。重点内容如下：

（一）关于基本原则和管理体制。

《办法》确定了物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则；鼓励物业服务企业提前介入，向建设单位提供有关物业服务方面的建议，为实施物业承接查验活动创造有利条件；为了确保承接查验的顺利进行，可以聘请专业机构协助查验，并有权委托公证机构对物业承接查验的过程和结果进行公证；还明确了市物业管理行政主管部门负责统筹全市的物业承接查验的指导和监督工作，区物业管理行政主管部门负责辖区内物业承接查验备案工作的职能划分。

（二）关于物业承接查验活动的主体。

《办法》明确了新建物业的承接查验主体是建设单位和受全体业主委托的前期物业服务企业；非新建物业的承接查验主体是退出或者进入物业管理区域的物业服务企业和业主委员会或者代业主委员会职责的其他机构。

（三）关于新建物业的承接查验。

《办法》对新建物业承接查验的前提条件、查验依据、查验程序、时限、查验问题的解决、资料移交以及备案作出了详实的规定；划分了新建物业移交前、后的责任承担。为物业承接查验活动提供了完备的流程指引，也为解决因物业服务项目移交引起的纠纷提供了调处的依据。

（四）关于非新建物业的承接查验。

《办法》参考新建物业的承接查验规定，对非新建物业的承接查验作出了相应指引。规定在与新物业服务企业进行物业承接查验前，应当与原物业服务企业依法进行交接，并且原物业服务企业已经依法退出；还规定在与新物业服务企业进行物业承接查验时，对物业承接查验中发现的问题，应当以书面形式明确有关问题的解决办法、时限等，存在争议的应当在物业承接查验记录中载明，交接双方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认。避免业主、原物业服务企业与新物业服务企业之间因历史遗留问题相互推诿，引起多方纠纷。

（五）关于物业承接查验协议。

《办法》规定物业承接查验的双方应当签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定；物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议，与物业服务合同具有同等法律效力。物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，依法承担违约责任。为解决物业承接查验活动出现的纠纷提供了程序性指引。

（六）物业承接查验活动中双方的责任与义务。

《办法》明确了建设单位、物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构，在物业承接查验活动中的责任与义务；规定了建设单位和物业服务企业不履行物业承接查验义务的，将作为不良经营行为记入企业信用信息档案。对物业承接查验活动的双方进行了规定。

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