【以案释法】宅基地转让协议无效不当然返还

【案情】

黄某与陈某非同一村集体组织成员。2006年6月，黄某将其名下宅基地以10万元价格转让给陈某，并约定村里政府部门费用由陈某负责。陈某将自己拆迁房出售后并在该宅基地上建房并居住至今。黄某诉至法院，请求确认转让协议无效并返还案涉宅基地。

【评析】

宪法第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”该条确立了宅基地所有权严格禁止买卖，宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。也就是说只要符合法律规定，宅基地的使用权是可以转让的，根据土地管理法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”民法典第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。

农村集体土地使用权，包括宅基地、承包经营地等，属于农民集体所有，享有宅基地使用权必须具备集体经济组织成员身份。因此，农村集体土地使用权的流转区别于一般商业用地使用权，流转人之间具有一定的“身份”属性，即为同一集体经济组织成员。本案中，陈某并非涉案宅基地所在村集体经济组织成员，不符合法定转让条件，故宅基地转让协议违反法律强制性规定属无效。但本案中，双方均为完全民事行为能力人，转让协议为双方真实意思表示，陈某也依约支付全部款项，并已在该宅基地上建房并居住生活多年至今，陈某与该宅基地已建立紧密稳定的生活联系，同时其老家也没有其他房屋可供居住，故本案应本着“尊重历史、照顾现实”原则之精神，从有利于维护交易诚信、维护农村生产生活秩序稳定角度出发，综合平衡考量认为双方讼争宅基地并无返还之必要，故对黄某要求宅基地返还的诉讼请求应予以驳回。

原文地址：https://www.dh.gov.cn/zjj/Web/_F0_0_5L0SXYOV72144CB84C06452DB4.htm