当一家拥有建筑资质的公司被整体转让时，其名下可能正在进行若干“在建工程”项目。这部分资产状态特殊，既非单纯的固定资产，也非简单的债权债务，其处理方式直接关系到交易的核心价值与后续风险。在资质转让协议（本质是股权转让或公司合并协议）中，对在建工程的约定必须周密、清晰。以下将结合实务，详解其核心条款设计要点。
一、核心原则：在建工程的识别、审计与状态锁定
在协议签署前，对在建工程的全面尽职调查是首要步骤。这不仅是转让方披露义务的体现，更是受让方定价和决策的基础。
1.明确界定与清单列明：协议附件中必须包含一份详细的《在建工程项目清单》。清单应至少包括：项目名称、地点、发包方（业主）信息、合同总价、已完工产值、已收款金额、应付款项（包括分包商、材料商、农民工工资等）、预计完工时间、当前工程进度（附现场照片或监理报告）、是否存在合同纠纷或索赔、质量保证金情况等。这构成了双方对标的资产范围的共同确认。
2.引入第三方审计评估：对于金额重大或情况复杂的在建工程，强烈建议双方共同委托具有资质的第三方会计师事务所和工程咨询机构进行专项审计与评估。审计报告应作为协议附件，其结论（如净资产值、潜在亏损风险）应作为转让价款调整或风险保证金设置的重要依据。引用《企业会计准则第15号——建造合同》等相关准则，可以规范收入与成本的确认时点，避免利润操纵。
3.设置“基准日”与状态冻结：协议应约定一个“资产与负债审计基准日”（如签约前最后一个月末）。原则上，基准日之前由在建工程产生的收益和风险归属于转让方（原股东），基准日之后则转移至受让方（新股东）。双方应促使目标公司在基准日后至交割前，维持在建工程的正常、审慎运营，不得签订重大新合同或作出异常付款，以“冻结”资产状态。
二、关键条款设计：权责、价款与风险转移
这是协议的核心，直接划分了买卖双方的责任边界。
1.债权债务的承接与划分条款：
已完工部分债权：明确基准日前，发包方已确认但未支付的工程进度款（应收账款）归属。通常约定该部分债权仍归转让方原股东所有，但由受让方（目标公司新股东）负责代为收取并转付。协议需设定明确的转付期限和违约责任。
未结清的债务：这是风险高发区。必须约定，对于基准日前因该在建工程已发生的、但尚未支付的债务（如材料采购款、设备租赁费、分包工程款、税费及农民工工资），由转让方原股东承担连带清偿责任。更稳妥的做法是，要求转让方提供一份经主要债权人确认的债务清单，并预留部分转让价款作为“债务清偿保证金”，在交割后一段时期（如1年）内，如无新债务主张，再予以支付。
质量保修责任：根据《建设工程质量管理条例》，工程有最低保修年限。协议需约定，对于基准日前已完工部分的质量保修义务，由转让方原股东承担；基准日后施工部分，则由受让方承担。可要求转让方预留“质量保修金”以覆盖其责任期内的潜在维修费用。
2.转让价款的调整机制：总转让价款中应区分“公司股权/净资产对价”与“在建工程权益对价”。对于在建工程，可以设定与最终结算挂钩的调整机制。例如，约定以第三方审计的预计总毛利为基准，若项目最终结算毛利低于该基准一定比例，则相应调减转让价款；反之，若有超额利润，则可约定分成。这体现了交易的公平性。
3.合同主体变更（业主同意）条款：建筑资质转让伴随公司控制权变更，可能触发与发包方（业主）的主合同项下“控制权变更”条款。协议必须要求转让方负责取得主要在建工程项目发包方关于同意合同权利义务概括转移至交割后公司的书面同意函。未能取得此同意可能构成根本违约，受让方有权解除协议。此条款是项目合法延续的生命线。
三、风险防范与政策合规要点
1.政策合规性兜底：协议中应设置“陈述与保证”条款，转让方需保证所有在建工程项目的获取、合同签订、履行均符合国家法律法规及产业政策，不存在挂靠、转包、违法分包等可能导致资质被处罚的情形。援引《建筑法》及《保障农民工工资支付条例》等，强调转让方对历史合规性的保证责任，若因历史问题导致受让方遭受处罚或损失，转让方须全额赔偿。
2.履约担保与风险隔离：除了资金监管，可要求转让方原股东或其实际控制人就其在建工程相关的陈述、保证及债务承担提供个人或第三方机构的连带责任担保，并将此写入协议主文或作为独立担保合同。
3.资料交割与团队衔接：协议应详细列出与在建工程相关的需交割资料清单，包括但不限于：全套施工合同、补充协议、图纸、签证单、会议纪要、往来函件、竣工验收资料（已完部分）、各类保函原件等。可约定关键管理人员（如项目经理）在交割后一定期限内的过渡服务义务，确保工程顺利交接。
约定在建工程条款，本质是在动态资产中划出一条清晰的“责任分割线”。它要求协议不仅是一份交易文件，更是一份详尽的项目风险管理计划。通过“全面审计锁定基础、精细条款划分权责、担保措施覆盖风险”的组合拳，才能最大程度保障资质转让交易的平稳落地，实现买卖双方的利益平衡。
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