1 总体思路与目标
为落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》及相关地方政策精神，本方案倡导一级资质物业服务企业在南昌老旧小区改造中，从传统“后期接管”角色转变为“全过程参与”的深度协作伙伴。方案的核心目标是确保老旧小区在完成基础设施“硬件”改造的同步构建起高效、规范的现代化物业管理服务体系，实现“改造一个、管好一个”，从根本上改善居民生活品质，提升城市基层治理效能。老旧小区的改造不仅关乎设施更新，更关键的是建立长效管理机制，而一级资质物业的提前介入与全程参与，正是实现这一目标的重要保障。
2 前期介入阶段：精准对接与协同规划
在项目启动初期，物业企业的提前介入至关重要，能为后续管理打下坚实基础。
2.1 组建专业化顾问团队
一级资质物业公司应从总部及合作专家库中抽调力量，组建“老旧小区改造项目前期顾问团”。该团队需具备丰富的项目管理、设备设施维护及社区服务经验，能够从日后运营管理的专业视角审视改造方案，提出具有前瞻性的优化建议。
2.2 深度参与规划设计
顾问团队应全程参与改造方案的评审与优化，确保设计方案的科学性与实用性。介入重点应集中在：
优化空间布局：对小区人车分流方案、停车位规划、公共活动空间设置等提出建议。完善公共设施：关注物业管理用房的位置与面积是否符合法规要求，并对公共告示栏、垃圾收集点、消防通道等设施的配置提出具体意见。前瞻技术配套：积极推动人员、车辆进出智能化“一卡通”系统等智慧社区元素的融入，提升社区安全与管理效率。2.3 施工过程协同与监督
物业团队应在改造施工阶段定期深入现场，其核心职责包括：
过程跟踪与问题发现：密切跟踪施工进度与质量，对可能影响日后使用功能或加大维护成本的施工选材、设备安装、隐蔽工程等环节，及早发现问题并向建设单位反馈，协调解决。资产熟悉与关系建立：通过参与监督，提前熟悉小区的设施设备状况，并与社区居委会、未来业主委员会（或物管会）及部分业主建立初步沟通渠道，为日后顺利进驻铺平道路。3 改造过渡与承接查验阶段
此阶段是确保物业管理权责清晰、无缝衔接的关键。
3.1 建立健全的管理组织架构
在小区改造完成前，应协助街道、社区推动成立业主委员会或物业管理委员会。南昌万达星城东区的成功实践表明，构建“物管会—园区长—楼栋长/业主代表”三级治理架构，能有效实现管理重心下移，激发居民参与社区治理的内生动力。一级资质物业应积极参与其中，为未来的协同管理奠定基础。
3.2 实施标准化承接查验
物业公司应依据国家及地方规范，制定详细的《物业承接查验方案》。查验工作应全面覆盖小区的共用部位、共用设施设备等，确保资料交接清晰、设备运行状态明确，对发现的问题形成书面记录并推动整改。
4 正式进驻与长效管理阶段
物业正式进驻后，应将工作重心转向服务的精细化管理与社区的可持续发展。
4.1 实施现代化服务管理模式
一级资质物业应摒弃传统“看门扫地”模式，引入现代化管理手段：
智慧化管理：运用物联网、大数据等技术，提升安防、停车、缴费等服务的便捷性。精细化服务：针对老旧小区特点，提供定制化的保洁、绿化、维修、安保等服务套餐。多元化管理覆盖：对于改造后不同形态的小区，如无物业住宅小区和无物业老旧居民区，可以参照“'单元门内'物业服务、'单元门外'公共服务、'门内门外'行政管理全覆盖”的创新模式，通过专业服务外包、居民自我管理指导等多种方式，确保物业服务全覆盖。4.2 构建“三方协同”治理格局
深化社区居委会、物业管理委员会（或业委会）、物业服务企业三方联动机制。建立定期的联席会议制度，共同协商解决社区公共事务、调解邻里纠纷、监督服务质量，形成治理合力。
4.3 激发居民主体作用与强化监督
赋权于民：借鉴南昌万达星城的经验，赋予园区长、楼栋长监督物业、参与管理本楼栋公共收益等实质性权力。满意度测评：物业企业应定期（如每年一次）开展覆盖全体业主的物业服务满意度调查，并将调查结果作为改进服务和接受业主监督的重要依据。5 保障措施
为确保方案的顺利实施，需要以下保障措施：
政策与资金支持：积极争取中央及省、市各级老旧小区改造专项奖补资金。探索拓宽资金来源渠道，包括引入社会资本、有条件地使用住宅专项维修资金、鼓励居民合理分担等，以建立“谁受益、谁付费”的可持续运作机制。质量监管体系：严格执行工程质量监管，对涉及居家适老化改造等施工内容进行监督和抽查，确保工程符合设计要求，质量合格。
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