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近年来，二手房市场活跃，但二手房交易流程复杂，涉及环节多，容易遇到“产权纠纷”“资金风险”“房屋隐患”等各类问题。本期小讲堂总结5个二手房交易避坑要点，从看房选房到交房全流程覆盖，帮助大家安全买到心仪房源。
看房选房：产权核验是核心，隐性问题别放过
产权问题是二手房交易中的“头号雷区”，在看房选房阶段，务必把产权核查做扎实，确认无虞后再付定签约，切忌急于求成。
官方渠道查清房屋“家底”。首先要求卖方提供完整的《不动产权证书》、房屋登记信息查询证明等相关材料，重点核对产权人与卖方身份信息是否完全一致，避免出现“代卖”“冒卖”等情况。同时，可通过漳州市租售一体化平台等官方渠道，详细查询房屋权利状态，明确房屋是否存在抵押、查封等限制交易情形。
实地核查排除“隐性问题”。如果购买二手房是为了落户上学，务必提前确认房屋学位占用情况，部分区域学位存在“占用年限”限制（如一套房子6年内只能用一次小学学位），若学位已被原房主占用且未到期，则买方孩子将无法正常入学。此外，要实地查看核对房屋实际面积与产权证是否一致，避免“面积缩水”。
特殊房源紧盯交易条件。政策性住房，如限价商品住房、“安得广”住房、经济适用房、人才公寓等，往往设有交易限制条件。以漳州市区“安得广”住房为例，需取得不动产权证满5年，且补缴土地收益后才能上市交易。这类房源核验时，需重点确认是否完全满足上市交易条件，相关证明材料是否齐全，不符合规定的房源坚决不入手。
议价签约：资金监管要落实，合同条款不含糊
议价签约阶段是保障交易安全的关键，重点要抓好“资金”和“合同”两大核心，避免钱房两空。
资金纳入“监管”，交易保安全。漳州市已推行二手房交易资金监管，这是保护买卖双方权益的“安全锁”。为保障双方合法权益及资金安全，可通过漳州市租售一体化平台申请资金监管，将购房款存入指定监管账户，完成过户手续后再办理资金划转，有效避免“卖方收钱后不配合过户”“房屋有问题无法交易但资金难追加”等风险。
合同条款“明确”，规避模糊表述。买卖双方应统一使用有关部门发布的《二手房买卖合同》示范文本，合同中要对税费承担（如契税、增值税、个人所得税等分别由哪方承担）、房屋交付时间及标准（如是否保留家具家电、物业费是否结清）、违约条款（如卖方逾期过户、买方逾期付款的赔偿标准）等核心内容约定清晰，杜绝“概不负责”“另行协商”等模糊表述，避免后续产生合同纠纷。
产权过户：材料备齐无遗漏，流程紧盯不松懈
产权过户是二手房交易的“核心环节”，直接关系到房屋产权能否顺利转移，务必做到材料齐、流程清、盯得紧。
办理材料提前备。买卖双方需提前准备好身份证、不动产权证书等材料，若有共有权人，必须全体到场签字确认；若卖方委托他人办理，需提供经公证的授权委托书及受托人身份证。建议提前通过网上办事大厅或相关登记部门咨询材料清单，避免因材料缺失来回跑腿。
紧盯过户全流程。过户时买卖双方需共同办理，现场核对身份信息、签署相关文件。提交材料后，要及时查询业务办理进度，确认房屋产权是否已完成“解押”“解除查封”等前置流程，避免因卖方债务问题导致过户中断。完成过户手续后，务必及时领取不动产权证书，并核实产权人、房屋信息是否准确。
税费缴纳要规范。过户时需按规定缴纳相关税费，要明确税费的计算标准和缴纳方，凭缴税凭证办理后续手续。缴费后保留好所有票据，作为交易完成的重要凭证，避免出现“税费漏缴”“重复缴费”等问题。
交房收尾：验收细节不含糊，手续交接要彻底
交房是对房屋状况、配套设施、相关手续的全面交接，“隐性问题”往往藏在这个阶段。
房屋验收五必查。一查水电设施，打开水龙头检查水流是否顺畅，测试冷热水是否正常，查看厨房、卫生间、阳台管道是否有漏水痕迹，记录水表、电表读数；二查电路安全，查看配电箱里的电线规格是否符合标准，测试每个插座是否通电，检查开关、灯具能否正常使用，避免存在电线裸露、跳闸等安全隐患；三查房屋结构，仔细查看墙面、地面是否有裂缝、空鼓，门窗是否完好、开关顺畅，墙面是否有渗水、发霉痕迹；四查违建情况，确认阳台、露台、顶楼等区域是否存在私自扩建、加建等违建行为，这类违建可能被城管拆除，还会影响房屋产权；五查配套设施，若合同中约定保留家具家电，需核对是否与约定一致，检查空调、热水器等设备能否正常使用。
专业验房更安心。若对房屋状况不熟悉，可聘请专业验房师进行全面验收，出具详细验房报告。若发现问题，可依据合同约定要求卖方限期整改，或协商降价补偿，问题未解决前不要轻易签署验收合格文件。
手续交接要彻底。过户时可申请水、电、气等二手房“一件事”联办，在交房时确认相关生活配套的过户或销户手续已经办妥，确保卖方已结清所有欠费，避免“买房后替原房主缴欠费”的情况。同时，要求卖方移交房屋购房合同、契税发票、维修基金凭证等原始材料，完成钥匙、门禁卡、车库遥控器等物品的交接。
警惕“中介套路”：选对机构是前提，服务约定要清晰
中介是二手房交易的“桥梁”，但不良中介往往让购房者防不胜防，选择正规中介、明确服务约定至关重要。
认准正规备案中介。选择中介时，首先通过漳州市租售一体化平台的“机构名录”查询中介是否已经办理经纪机构备案，核实相关资质信息，避免选择无资质的“黑中介”。
警惕常见中介套路。对“低于市场价”“急售捡漏”等低价房源要保持警惕，这类房源多为“引流房”，实际带看时往往会以“房源已售”“业主涨价”为由推荐其他房源；面对中介费“漫天要价”，要提前了解市场行情，明确中介费的收费标准；拒绝中介“低买高卖”，避免其通过隐瞒真实房价赚取差价。交易过程中，所有承诺都要落实到合同中，不要轻信口头保证。
明确居间服务约定。签订《居间服务合同》时，要清晰约定中介费的金额、支付时间、服务内容，比如是否包含过户代办、贷款协助等，明确哪些服务是免费的，哪些是额外收费的，避免后期被以“服务费”“代办费”“评估费”等名义加收费用。如遇中介违规，可向住建部门、市场监管部门寻求帮助，维护自身合法权益。
二手房交易环环相扣，每一个环节都不能掉以轻心。牢记以上5个避坑要点，通过官方渠道核实信息，坚守“先核验、再付款，先过户、再交房”的原则，就能最大程度降低交易风险，顺利买到放心房。
文稿来源：市房产交易中心
原文地址：http://jsj.zhangzhou.gov.cn/cms/html/zzszfhcxjsj/2025-12-12/1757362970.html
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