关于《黑龙江省住宅物业服务退出工作指导规则》的政策解读

一、制定背景

物业企业随意撤场、被解聘或合同终止后拒不退出以及新旧物业交接不畅等问题是物业管理中的一个痛点和难点问题，其背后涉及企业与业主间复杂的利益纠葛和法律执行困境，其造成的影响是巨大的，严重扰乱了百姓日常生活，破坏了社会和谐稳定。为进一步规范全省物业服务市场秩序，保障物业服务活动依法有序衔接，维护业主合法权益，特制定《指导规则》。

二、制定依据

主要依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》（2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修正）、《黑龙江省住宅物业管理条例》（2024年4月24日黑龙江省第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议《黑龙江省人民代表大会常务委员会关于废止、修改〈黑龙江省农民负担管理条例〉等三部地方性法规的决定》修正）等有关法律法规，结合我省实际制定。

三、主要内容

《指导规则》共六章二十三条，包括总则、退出情形、退出程序、监督退出、应急服务、附则，主要规范以下内容。

（一）关于总则。一是明确了适用范围；二是明确各级物业行政主管部门、街道办事处和相关部门具体工作职责；三是倡导业主和物业服务人依法解聘、依法有序退出，以保持住宅小区物业服务的连续性，保证广大业主的正常生活秩序。

（二）关于一般退出。一是明确了物业服务人退出住宅项目的七种情形；二是明确了依法解聘物业服务人时，业主共同表决应当依法满足的条件；三是规定了物业服务人退出程序包括告知、公示、选聘新物业服务人和退出交接；四是规定合同解除前，物业服务人不得擅自停止服务，也不得以任何理由拒绝办理交接退出，或者妨碍新物业服务人进行服务；五是鼓励聘请第三方机构具体承担物业服务人解聘或选聘、账务清理结算、物业查验及交接等工作。六是将性质恶劣、危害严重、社会影响大等违法违规行为列为拟监督退出对象，明确退出流程。

（三）关于监督退出。一是明确了监督退出情形；二是规定监督退出程序；三是规定监督退出过程中，原物业服务人存在的违法违规行为和不良信用信息处理方式。

（四）关于应急服务。一是规定市、县级物业行政主管部门应当结合本地实际，组建应急物业服务人库；二是明确了应急物业服务的前提条件、服务事项、服务期限和费用要求；三是规定应急服务期间应继续依法选聘新物业服务人，应急服务期限结束后依法做好交接工作。

（五）关于附则。一是明确业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的处理方式；二是明确物业服务人在退出交接过程中违法违规行为处理方式；三是明确了施行时间和有效期限。

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