房地产供需趋于平衡　市场止跌回稳态势可期

从国家统计局9月15日公布的1~8月房地产开发销售数据来看，当前房地产市场供需两端正在趋于新平衡，尽管面临挑战与压力，市场仍朝着止跌回稳方向迈进。

近年来，管理部门一直从供需两端发力实现止跌回稳。需求端，积极“降门槛、降成本、提预期”，满足居民对美好生活的向往，满足新市民、年轻人的安居愿望；供给端，除了积极增加高品质的“好房子”供给，借助供给革新牵引和带动需求，另一项重要工作就是顺应供求关系重大变化的新形势，主动或被动“去库存”，以匹配需求变化。于是，从2022年开始，就出现了从土地出让、新开工到批准预售，再到新房销售的持续回调，一直延续到今年。这是房企应对市场形势的理性选择，也是供应过剩地区严控增量的反映。如果为了拉动投资继续大规模供地、大规模建设，供求关系的改善就会遥遥无期。经过长达3年半多的调整，行业供需不平衡的态势得到了明显缓解。8月末，全国商品房待售面积比7月末减少了317万平方米，今年以来已连续6个月减少。

这既是供给端适应需求端的变化，也是供给收缩与需求再平衡的必然结果。这也意味着行业调整进入下半场，即告别急速下跌，进入探底、寻底的阶段。1~8月份，新房和二手房价格同比降幅持续收窄。8月份，新房和二手住房价格指数同比降幅均比7月收窄0.4个百分点，比年初分别收窄2.4、2.3个百分点。行业和市场上下游各项指标的跌幅也都在收窄。比如，1~8月份全国房屋新开工面积同比降幅较去年年底收窄3.5个百分点，新房累计销售面积和金额同比降幅分别收窄8.2和9.2个百分点。目前，新房建设规模已收缩至近十几年来的低点，但存量房屋的更新需求还会持续增加，加上对高品质住房的需求与日俱增，行业供求两端开始趋于平衡，市场持续下跌的可能性并不大。

从中长期来看，在供给端，将充分发挥城市更新的带动作用，推动城中村及危旧房改造。这不仅能有效缓冲新增房地产开发投资下滑，还可以直接带动钢铁、建材等上游产业，促进家具和家电等领域消费。这本身就是房地产发展新模式，它在逐步替代旧模式的同时，还能稳定投资和消费，带动就业。通过老旧小区改造等改善住房供给，还能更好满足人民群众对“好房子”的需求；同时，落实好《住宅项目规范》，打造包含保障性住房、商品住房等在内的“好房子”，满足居民住房消费升级需求。在需求端，要继续落实落细既有的各项纾困政策。各地要通过高密度、高频率的市场监测和巡查，全面评估国家及本地已出台各项政策的落地情况和问题。同时，积极摸查居民在住房消费领域的堵点、急难愁盼，以精细化的政策设计提高一城一策的水平。

房地产市场运行的影响因素和机制复杂，止跌回稳是一个过程，中间有所反复是正常现象。但我们要看到，不管是新市民和外来人口的刚性需求，还是新型城镇化的潜力需求，抑或是住房改善的需求，存量改造和升级换代的需求，房地产市场的潜力很大、韧性很强。对各地来说，既要尊重房地产市场自身规律，主动作为，优化政策，也要从经济基本面将制约需求释放的因素解除，激活和发挥市场的自我修复功能。多方发力下，房地产市场止跌回稳将值得期待。

摘自　《中国建设报》　2025.09.17　广东省住房政策研究中心首席研究员　李宇嘉

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