玉兰花苑地处徐汇区徐家汇街道土山湾片区，东临优秀历史建筑漕北大楼，北邻蒲汇塘路、土山湾博物馆，西邻南洋1931商圈。小区建造于1992—1994年，共有5幢23~25层高层住宅，并设有物业用房、门卫室、非机动车棚、垃圾房、变电站等相关附属设施。2024年该小区完成了“三旧”变“三新”修缮工程。改造后的玉兰花苑，建筑屋面、外立面、公共楼道、附属设施及室外环境品质都得到了提升，建筑外墙空鼓、屋面渗漏水等各种问题得到彻底整治，成为徐汇区“三旧”变“三新”中社区精细化治理的示范性项目。
本次修缮工程以“玉兰花开”为主题，结合建筑本体及外立面附属设施修缮、地下管线更新、室外环境改善等工作，全方位进行社区精细化治理，给居民提供“健康、多彩、科普、和谐、宜居”、富有生活魅力的居住环境。
住宅单体提升：焕新建筑，延续历史记忆
玉兰花苑住宅小区具有上世纪90年代高层住宅的典型特征——住宅环绕集中绿地布局，单体为一梯多户的点式高层，采用青灰色马赛克外墙饰面，建筑外立面装饰简单。由于生活密度大，室内公共部位装饰材料也已陈旧，存在大堂光线不足、防火门和自动喷淋等消防设施亟需修缮等问题。本次建筑单体的修缮工作从建筑外墙防渗漏入手，依次更新住宅屋面、公共走道、单元入口等部位。
针对马赛克外墙饰面的修缮采用了薄涂法处理，首先针对外墙空鼓、开裂处采取凿除马赛克面层、注浆、水泥砂浆找平、仿马赛克尺寸划分格子等措施，再以专用金刚砂薄型界面剂覆盖，最后涂刷合成树脂乳液外墙涂料。建筑色彩的选择基于徐家汇街道街区色彩控制，并结合周边建筑，尤其是漕北大楼优秀历史建筑的风貌，最终选用米白色系。
施工过程中将外墙上的屋面落水管、冷凝水管全部更新，并将所有的空调冷媒管以方形盖板规整为L形，体现出精细化治理的特点。完工后的建筑解决了外墙渗漏问题，远观秀美大方，近观能感受到马赛克特征，给居民们留下了生活积淀下来的亲近感。
原单元入口的门头、踏步、残疾人坡道的面材已经陈旧，有脱落风险。经居委、业委、物业“三驾马车”征询居民并取得一致意见，铲除原门头破旧石材饰面，消除安全隐患，改用米灰色水包砂喷涂，并搭配定制金属楼栋标识，提升了小区居民的安全感和归家仪式感。
住宅原大堂、公共走道经常年使用，饰面已经较为污损。修缮工程将水磨石地面清洗出新，修复信报箱并更换公窗后，使大堂焕然一新；公共走道原已陈旧破损的暖色墙地砖更新为更有质感的浅灰色地砖地坪和白色面砖墙裙，配合公窗的全部更换，使得住宅公共空间明亮大方。
此外，屋顶造型加固和屋面防水层的重做，彻底解决了屋面渗漏问题。太阳能光伏板的引入，更是实现了低碳节能与修缮工作的结合，进一步提升了居民的获得感。
配套设施提升：完善功能，提升生活品质
玉兰花苑住宅小区内的配套设施也进行了全面升级。蒲汇塘路入口（北门）已由美丽街区工程完成修缮，东门作为车行出口及非机动车出入口，新增了一段门廊，提升了门卫的功能输出，强调人车分流，让小区交通更加有序。立面采用铝板饰面结合绿植，塑造出简洁的建筑形态，提高了小区大门的可读性和识别性。
原成品垃圾房较为简陋且空间利用率低，修缮工程将其与停车管理间结合，提升了空间利用率，让小区内部更加整洁有序。
物业办公室的外立面翻新和新做门头标识，以及内部空间的重新划分，增加了合署办公空间，使小区居民和物业更有归属感。
原非机动车棚紧贴建筑外墙，空间逼仄，藏污纳垢，且安装充电设施后存在消防隐患。本次结合消防要求和绿地平衡原则进行了重新选址，新做成品车棚，完善充电桩设施，改造后的非机动车摆放有序，充电方便。
环境整体提升：重塑景观，焕发社区活力
原中心景观整体布局较为呆板，且绿化周边围绕了一圈护栏，可参与性差。本次改造在保留原有景观廊架的基础上重新组织步道动线，加强景观场地的互动性；路面局部保留鹅卵石，延续场地记忆，同时搭配彩色地面，彰显社区活力；绿化植被在保留原有大乔的基础上引入五彩花卉，让居民更有幸福感。
原小区为水泥道路，路面坑洼不平。修缮后采用黑色沥青路面，行车安静；道路车位重新划线，小区面貌焕然一新。
“实施过程中腾挪机动车位的困难、居民征询过程中的耐心解释与反馈、非机动车棚的选址与准确落地、物业用房更新方案的实施，都体现出各方对高难度修缮工程的控制力。”区房管局表示，玉兰花苑修缮工程是针对市中心高密度居住小区全面修缮工作的一次非常有益的尝试，也是区房管局与代建、设计、施工等参建单位以及小区“三驾马车”密切配合，实现社区精细化治理的示范性项目。
原文地址：https://zjw.sh.gov.cn/gqdt/20250210/ab6ad0764f064d03a1b9d11439a36e88.html
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