专家解读 | 中国房地产行业的止跌回稳与持续向好

2024年四季度以来，房地产行业呈现出止跌回稳、持续向好的态势，这主要得益于多项“稳楼市”政策的落地生效。

政策托底与优化并举

从政策层面来看，2024年以来，中央政治局会议强调“促进房地产市场止跌回稳”“稳住楼市”，政策方向更加积极，例如放宽限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率等，极大增强市场信心。无论是需求端、供给端还是去库存方面，政府均出台多项“稳地产”政策。这些政策包括取消限购、限售、限价和普通住宅和非普通住宅标准，降低换购住房税率、降低住房公积金贷款利率、调整存量房贷利率、统一首套房和二套房房贷最低首付比例、保障性住房再贷款政策落地、“白名单”项目扩围增效等，有效促进了房地产市场的活跃度。特别是存量房贷利率的调整，直接减轻了购房者的负担，提高了其消费能力，对于提振内需发挥了积极作用。

从市场数据来看，房地产市场的交易量和价格均出现回稳势头。新建商品房和二手房的销售面积及销售额同比降幅连续收窄，部分热点城市的市场成交回暖明显。房价方面，一线城市的新房和二手房价格均出现环比上涨，二线城市的房价也趋于稳定。这些数据表明，房地产市场的供求关系正在逐步改善，市场信心正在恢复。

市场分化与修复并存

核心城市率先企稳，一线和强二线城市受益于产业升级、人才政策及改善性需求释放，市场抗跌能力较强。刚需和改善型需求相对坚挺，房价在短期波动后率先企稳。三、四线城市中，人口净流出、库存高企的城市市场恢复相对缓慢，政策效果充分显现还需一定时间。

同时，随着2024年房地产行业进入“慢复苏”阶段，房企分化加剧，相较于个别高负债房企，保利、华润、中海、龙湖、滨江等企业凭借资金优势或区域深耕能力率先恢复。

风险识别与挑战并重

目前，房地产行业的“止跌回稳”更多体现为政策驱动下的阶段性修复，未来市场的持续向好仍需经济复苏带动收入增长、房企债务风险出清等因素。对投资者而言，需关注核心城市优质资产的结构性机会，同时警惕低能级城市和过度杠杆房企的风险暴露。对购房者而言，部分购房者在经历市场波动后，从“追涨”转向理性观望，市场恢复节奏可能放缓。部分房企仍面临债务到期压力，房企债务风险未完全化解，信用风险可能局部暴露，影响市场信心。核心城市与低能级城市的市场表现差距可能进一步拉大，政策需更精细化施策。政策端仍需平衡短期稳市场与长期促转型的关系，避免重回“刺激-过热-调控”的旧循环。

展望未来，虽然房地产市场仍面临一些挑战，如库存压力较大、投资恢复不完全等，但是2024年年底全国住房城乡建设工作会议，对房地产止跌回稳的阐述再次体现了政府对房地产市场稳定的高度重视和坚定决心。住房城乡建设部通过明确任务、提出举措、强调落实和展望未来，为房地产市场的平稳健康发展提供了有力保障。随着政策的持续发力和市场信心的进一步提升，房地产市场继续保持稳定向好的发展态势。特别是在一线城市和热点二线城市，市场回暖的趋势会更加明显。

总的来说，2024年以来房地产行业的止跌回稳、持续向好是多方面因素共同作用的结果，特别是得益于多项“稳楼市”政策的落地生效。2025年房地产市场有望逐步筑底，但全面复苏需依赖经济基本面改善。未来房地产行业将告别“高负债、高杠杆、高周转”模式，转向以品质和服务为核心的高质量发展。

作者程鹏系北京林业大学经济管理学院教授

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