问小筑 | 物业占用公共区域 可否作为物业费减免事由？

来自浙江湖州的小朱夫妻入住了新买的房子，房子在小区中央，一楼是架空层，方便停放电瓶车，还放置了两张乒乓球桌和几样健身器材供小区业主休闲锻炼使用。

不久后，小朱发现架空层被隔出一块区域，改建成了物业员工宿舍，原本的休闲活动区域缩小了一半。小朱跟邻居们一起找物业反映，甚至以不交物业费作为抗议。但直到4年后，物业才将架空层清理干净并恢复原状。

小朱和部分业主仍然不愿交物业费，物业公司遂诉至法院，要求相关业主补交物业费并支付逾期付款违约金。庭审中，小朱认为物业占用架空层期间，自己可以不交或少交物业费。

法院认为，物业公司和业主均须遵守《物业服务合同》约定，物业服务人有按照合同约定提供服务的义务，也有取得约定报酬的权利。在物业服务合同纠纷中，常有业主提出对物业服务的不满意，例如卫生服务不到位、损坏维修不及时等问题，但此类问题属于局部、轻微瑕疵，在物业管理服务整体到位的情况下，轻微瑕疵不能成为业主拒绝交纳物业费的依据。

小朱等业主因架空层被占用拒交物业费，但架空层的使用涉及建筑物公共通道设施的管理，属于物权法律规范和行政法律规范调整范畴，并非物业费的减免事由，故对小朱等业主的减免物业费抗辩意见不予采信。

据此，法院判决被告小朱于判决生效之日起支付原告物业公司物业费9118元，而对原告主张的逾期付款违约金，因其未能提交催交手续，且争议纠纷一直处在持续状态，故不予支持。

法官庭后表示，民法典规定，开发商、物业公司等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行其他经营活动，权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。但是，如果《物业服务合同》已经明确约定了物业服务内容，即使存在架空层改建的问题，只要物业公司按照合同约定提供了相应的服务，业主就不能无故拒交物业费。

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