问小筑 | 法拍房引来“捡漏大军”，能入手吗？

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近日，北京居民小陈以大约667万元的价格在拍卖平台“捡漏”到北京朝阳区某小区总面积110平方米的法拍房。

社交平台上，有关法拍房的话题引发网友热议，从购买流程，到出价攻略，再到避坑指南，相关经验帖浏览量超几十万次。

法拍房对于普通购房者而言优势及风险有哪些

究竟是不是一笔好买卖？

“这套房子的地理位置和小区环境都不错，价格比同地段的房子低不少。我们提前做了不少功课，这套法拍房是已腾空、无租赁状态，能免去后续不少麻烦，也是我们决定拿下的重要因素。”小陈说，该套房的起拍价是527万元，拍卖当天几番抬价，最终总价涨至667万元。

在小陈看来，选房大有讲究。她先在平台上浏览房源，再实地考察详细了解房子的质量、朝向、装修等情况。而且去跟周围住户聊了聊，了解房子有无其他异常，还请了专业的法拍服务机构进行分析。

社交平台上，有不少与小陈一样，购买了法拍房的网友分享着相关经验，从购买流程，到出价攻略，再到避坑指南，经验帖种类繁多，有的帖子浏览量超几十万次。在社交平台的火热推动下，远低于市场价格的法拍房走入人们视线。

根据中指研究院统计数据，2024年上半年法拍住宅成交量为5.3万套，较2023年上半年增长超6%。法拍住宅总成交金额也有所增长，达765.3亿元。

“相较于市场成交价，法拍房往往在价格方面有明显折扣。主要是由于抵债资产处置通常具有时效要求，买方具有较强的议价能力。”上海金融与发展实验室特聘高级研究员任涛表示。

背后风险需警惕

相关业内人士裴虹博表示，法拍房价格能有明显折扣的一个重要原因是，购房者需承担一定风险，比方说房产清场困难、评估价格偏高、过户手续复杂等。此外，为吸引更多竞拍者，法拍房起拍价也会低于市场价。

“我就是踩了法拍房的坑，半年前拍下的房子，现在都没住上，倒是先交了被前业主拖欠的物业费8000多元。”湖南居民王梦的购房经历就不如小陈顺利。她表示，尽管自己以市场价七折的水平买下法拍房，但前业主的父母一直占着房子。“对方赖着不走，我们也怕跟老人起纠纷惹麻烦，只能向法院申请强制腾房。但需要时间，来来回回半年过去了。”

裴虹博表示，法拍房有时存在产权归属不明确的情况，比方说法拍房可能存在多个债权人或抵押权人，最后导致产权纠纷。部分法拍房可能因开发商问题，无法办理产权证，影响房屋正常交易和使用。此外，由于涉及其他隐性费用，有时候法拍房成交价格可能无法真实反映实际购房成本。

而在法拍房隐含的多重风险中，最被购房者诟病的就是清场问题。裴虹博说，有些法拍房一直被原业主及其家人占用，或者此前已经签署了有效租约，这会导致购房者虽然拥有房屋所有权，但无法立即入住。特别是当租约期限较长或租金较低时，清场问题尤为复杂。尽管购房者可以通过法律途径解决，但耗时耗力。

8月9日，最高人民检察院发布检察机关依法加强民事执行法律监督、促进司法拍卖房屋规范执行有关情况。检察机关办案发现，当前个别司法拍卖房屋活动存在“雷区”。有的竞买人为以较低价格竞得拍卖房屋，与他人恶意串通，损害产权人或其他竞买人的利益。

据最高检通报，近年来，有被执行人为逃避债务、阻碍执行，利用“买卖不破租赁”制度，与他人恶意串通，通过倒签合同、混合打款、虚假诉讼等手段，捏造虚假租赁关系，约定较长的租赁期限并提前收取租金，阻碍房屋拍卖的正常进行。此外，在司法实践中，法院依法依规腾退房屋面临许多难题，有时竞买人不得不延期收房。

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