购房小讲堂 | 容积率知多少

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在购房置业过程中，我们时常听到一些陌生名词，比如，大多数购房人可能都听说过“容积率”这个名词，却不太清楚其实际含义。那么，什么是容积率？什么是计容面积和不计容面积？容积率的高低又有什么影响呢？

今天，小讲堂带大家了解一下。

1.什么是容积率？

容积率是城市规划的一个重要指标，反映了土地的开发强度和利用效率。它是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，它的计算公式为：

容积率 = 地上总建筑面积 ÷ 建设用地面积

举个例子，某地块规划用地面积为10000㎡，如果修建3层建筑，每层建筑面积为10000㎡，则总建筑面积为30000㎡，容积率为3；如果修建5层建筑，总建筑面积为50000㎡，容积率为5。由此可见，在同一个的地块上，房子盖得越多，层数越高，则整个项目的容积率越高。

在城市规划和建设中，容积率不仅关系土地的高效利用，还影响到城市的生态环境、社会和谐与经济发展。对于开发商而言，容积率决定地价成本在房屋中所占的比例，容积率越高，可出售面积越大，总销售收入就越多；而对于购房人来说，容积率则直接影响到居住的舒适度，容积率越低，购房人的居住舒适度越高，反之则越低。

2.什么是计容面积和不计容面积？

计容面积，又称计容建筑面积，即计算容积率部分的建筑面积，通常情况下，计容面积为小区内所有计算容积率的建筑面积之和，其计算公式为：

计算容积率面积 =规划建筑用地面积 * 规划条件容积率

不计容面积，又称不计容建筑面积，即不计算容积率部分的建筑面积，指的是在计算小区容积率时，不包含在内的建筑面积，例如：建筑物通道、建筑物内的设备管道夹层、无顶盖或上盖镂空的架空通廊（架空走廊）等。

3.总建筑面积、计容面积、不计容面积三者的关系

●总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积

●地上建筑面积= 计算容积率地上建筑面积+不计算容积率地上建筑面积

●计算容积率地上建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的地上建筑面积+特殊多倍计容积率的面积（层高超高建筑）

一般情况下，可出售的总建筑面积包括计算容积率地上建筑面积和可以申报产权的部分地下建筑面积（如车库或停车位）。

计算容积率时，建筑面积应按全面积、一半面积或不计入的具体情况，在《漳州市中心城区建设项目容积率规划管理规定》和《漳州市实施<福建省城市规划管理技术规定>细则》（2022年版）文件皆有详细规定。

不同住宅项目的容积率参考值

4.容积率如何设定？

在设定容积率时，需要综合考虑多个因素，确保容积率的设定既能满足城市的发展需求，又能保障居民的生活品质。规划部门会根据城市的发展规划、土地用途、交通状况等因素来设定不同的容积率。同时，土地使用权的获得方式、建筑方案设计、经济发展水平、社会需求都会影响容积率的设定。

一般情况下，在土地出让和划拨前，由规划部门在控制性详细规划或规划条件确定容积率指标，容积率指标一经核准，原则上不得调整。

5.容积率与居住环境的关系

对于购房人而言，容积率影响着居住舒适度。简单来说，在同一个地块上，容积率越高，总建筑面积就越大，这就意味着居住人数越多，居住密度越高，私密性也越差。

如果容积率过高的话，小区内的绿地比例会相应降低，楼栋与楼栋之间的间距相应缩小，进而影响采光通风；同时，高密度的居住人口也会对小区内的健身场所、儿童活动区域以及楼栋内的电梯、消防通道等公建配套、公共通道等产生压力，且人口密度大、往来人口多的情况，也会导致小区安防难度加大，进而影响居民的生活质量。

文稿来源：市房产交易中心

图片来源：网络

原文地址：http://jsj.zhangzhou.gov.cn/cms/html/zzszfhcxjsj/2024-08-14/1674219507.html