关于《黔东南州商品房预售资金监管实施办法（试行）》的政策解读

近日，州人民政府办公室印发《黔东南州商品房预售资金监管实施办法（试行）》（以下简称《办法》）。为便于政策理解把握，现就《办法》有关内容解读如下：

一、起草背景

为进一步规范预售资金的交存、拨付、使用和监督，确保商品房预售资金用于相关工程建设，维护商品房交易双方合法权益，我州研究制定了《办法》，制定过程中已履行公众参与、专家论证、风险评估、公平竞争审查、合法性审查等程序，符合《贵州省行政规范性文件制定和监督管理规定》的有关要求，经州政府常务会议审议通过印发实施。

二、政策依据

《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12 号），《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16 号）等。

三、重点内容解读

《办法》分为“总则、监管账户设立与交存、监管额度及资金使用、监管措施、附则”共五章二十三条，重点内容解读如下：

（一）预售资金全程全额监管。全程监管是指从预售商品房取得预售许可开始，至房地产开发项目完成不动产首次登记后终止。全额监管是指购房人按照商品房买卖合同约定应支付的全部购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款，全部进入监管账户，纳入统一监管。

（二）监管银行选取和账户设立。县（市）住房和城乡建设部门牵头通过公开招标方式确定监管银行并予以公示，实行动态管理。房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，开设预售资金监管账户，账户名称应由“房地产开发企业名称+项目名称+预售许可楼栋监管专户”组成。

县（市）住房和城乡建设部门，房地产开发企业和监管银行应当签订预售资金三方监管协议，协议主要内容要在预售方案中予以明确，并通过附件方式在《商品房买卖合同》中予以体现。

（三）明确预售资金监管额度。监管额度是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度，由县（市）住房和城乡建设部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素综合测定并公布和适时调整，原则上不低于项目建设工程总造价的1.1倍，按照工程建设进度予以拨付，原则上为：

1.取得预售许可且地下结构完成申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的 20％；

2.项目主体结构完成层数达到总层数（或建筑面积）的一半申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的 40％；

3.项目主体结构封顶申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的 60％；

4.项目建筑安装工程完工后申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的 80％；

5.项目通过五方主体验收后申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的 90％；

6.项目取得工程竣工验收备案后申请用款的，累计申请使用不超过监管额度的 95％；

7.项目完成不动产首次登记的，解除预售资金监管。

（四）细化预售资金使用范围。明确监管账户中额度内的资金应当专款专用，必须用于本项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出。

监管额度内的资金，在商品房项目完成不动产首次登记前，商业银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调。不得用于偿还非本项目到期债务、购置土地、新增其他投资、偿还股东借款、罚金、营销费用及支付房地产开发企业员工工资等。超出监管额度的资金可由房地产开发企业灵活申请使用，优先用于本项目其他相关开支。

（五）强化各方职责。加大县（市）住房城乡建设部门权力监督，规范业务流程和人员监督问责。加强房地产开发企业，施工、监理、勘察、设计等单位，第三方审价机构、中介公司和监管银行、按揭贷款银行的履职监督，严肃违法违规违纪行为处理。

四、实施时间

《办法》自颁布之日起实施，各县（市）可根据本办法制定实施细则。在执行过程中若遇国家、省新出台相关政策，则以国家、省最新政策为准。

原文地址：http://zjj.qdn.gov.cn/ywgz_5825302/fdcjg_5825306/202408/t20240807_85340469.html