让低效用地“活”起来

为完善老旧小区服务功能，近年来，江西、浙江、四川等地在老旧小区改造中整合利用低效用地，用于小区配套服务设施建设，提高老旧小区土地使用效率，满足居民多样化需求。

出台指导意见

优化顶层设计

针对老旧小区改造中规划和土地使用方面存在的问题，江苏省出台关于大力推进城镇老旧小区改造工作的指导意见，允许周边不具备单独建设条件的“边角地”“插花地”“夹心地”以及非居住的低效用地，作为老旧小区改造后的配套服务设施建设用地，参照低效用地再开发政策办理供地手续，以提高城镇老旧小区土地使用效率。

浙江省湖州市通过优化顶层设计，全力推进老旧小区内低效用地二次开发利用工作。市、区县两级全面开展调查摸底，将全市符合改造条件的老旧小区占地面积、建筑类型、居住人口、配套设施等基础数据全部纳入动态管理数据库，按照老旧小区设置不少于总建筑面积7‰的物业管理和经营用房的标准，科学给出改造建议。以街道(乡镇)为单位，通过实地调研、现场踏勘的方式，结合无人机航拍、卫星遥感等科技手段，进一步掌握老旧小区内现有的低效用地比例，结合老旧小区突出需求缺口和用地资源潜力，制定经济、合理、可行的更新改造技术方案，实现土地利用经济、社会、环境的三统一。

规划联席会议

调整土地用途

走进浙江省绍兴市柯桥区双梅路柯东邻里中心二楼的养老服务中心，老年朋友们围坐在一起聊天、做手工……如今，这座有4层、总面积约11820平方米的建筑，聚集了红梅社区党群服务中心、乐龄饭堂、卫生服务站、文化礼堂等，补齐了社区公共服务设施短板。

据悉，柯东邻里中心地块曾是一片闲置多年的土地，地处梅福小区、梅巷小区、梅园小区之间，由4块带状边角零星地组成，分别是梅巷原土地庙、废弃工业厂房、原村集体农贸市场和部分未征用边角地，总占地面积9000余平方米。

因该处地块土地性质多样，涉及多个业主和业态，收储难度较大。在实施老旧小区改造中，由区政府规划联席会议调整土地用途并将土地划拨给柯桥街道合并整合、统筹使用，通过拆除原小区遗留围墙近200米，解决了因围墙存在而无法连片利用的现状。后由柯桥街道牵头，利用整合土地新建邻里中心，植入养老、托育、助餐、便民服务等功能20余个，并且在邻里中心地上、地下新增停车位190余个、电动汽车充电桩32个。由此，柯东邻里中心“一站式”的公共服务集成落地，辐射周边6个社区15个小区（老旧小区8个），惠及居民4万户、近10万人。

相关负责人表示，盘活利用存量资源、整合利用低效用地是柯东邻里中心蝶变的核心，也是柯桥区探索老旧小区改造更新长效机制的生动实践，后续将持续推广成熟经验做法，因地制宜开展和统筹谋划好老旧小区改造任务。

协调周边企业

进行土地置换

河北省衡水市冀州区冀建胡同小区建于1996年，有2个家属院、4栋居民楼，配套设施落后、居民活动空间小、道路狭窄、违章搭建多等问题急需解决。尤其是由于没有地下停车场，地面停车位有限，停车乱、停车难问题日益严重，直接影响了小区环境和居民生活品质。

为进一步提升居民生活品质，解决小区配套设施破损老化、环境脏乱差等问题，冀州区住房城乡建设局协调小区旁建筑企业通过土地置换的方式，利用企业所属老旧厂房拆除腾空土地，完善小区配套设施，新增停车位180个，新建休闲健身场所3处，满足周边6个小区1000余户居民停车、运动、休闲需求。

“车位增加了，每次回来停车都很方便，再也不用急匆匆地抢车位了。”居民陈先生感慨道。如今，冀建胡同小区每天都有不少居民前来遛弯儿，新建成的篮球场和足球场成了年轻人的健身“打卡地”。

推动拆墙并院

释放利用空间

在老旧小区改造中，多地利用“拆墙并院”释放的低效利用空间和拆除违建新增的零散空间，拓宽道路、新增停车设施、建设社区便民服务点等。

四川省成都市武侯区玉林片区改造项目通过增设小体量装配式建筑、收储房屋改造、空间腾挪等方式，植入居民日常生活所需的爱心理发店、便民菜市、社区图书馆、社区食堂等便民公共服务和商业设施。

河南省鹤壁市淇滨区四合院小区前身为祥和小区、消防支队家属院、水厂家属院、红旗建材家属院4个小区。小区间有墙相隔，存在基础设施陈旧、环境脏乱差、消防通道不畅、物业服务企业不愿入驻等一系列问题，给居民生活和小区管理带来极大困扰。改造中，4个小区充分考虑综合利用空间、统筹小区资源、节约改造资金、降低管理成本等因素，确定了整体合并、连片打造的思路，推翻围墙，合并成为四合院小区。小区充分利用“拆墙并院”释放的低效利用空间，打造了四合院邻里中心。干净明亮的大厅内，有读书角、棋牌区、书画区、综合活动室……在邻里中心，居民可享受到读书阅览、休闲娱乐、社区养老等一站式社区服务。

摘自　《中国建设报》　2024.03.19　于芸

原文地址：https://www.mohurd.gov.cn/xinwen/dfxx/202403/20240319_777127.html